Kupujący patrzą przede wszystkim na koszty.

Rynek wtórny trzyma ceny

Dodatkowych informacji o sytuacji na rynku dostarczają wstępne dane transakcyjne za IV kwartał 2025 roku opublikowane przez Narodowy Bank Polski. Choć publikowane są z opóźnieniem, pokazują istotny trend: rynek wtórny znacznie lepiej utrzymał poziom cen niż rynek pierwotny.

Na rynku wtórnym spadki cen transakcyjnych nie przekroczyły 2%, a w Warszawie odnotowano nawet prawie 2-procentowy wzrost.

Na rynku pierwotnym korekty były wyraźniejsze. W Poznaniu i Wrocławiu sięgnęły około 3%. Nie wszędzie jednak obserwowano spadki – w Łodzi ceny wzrosły o 5,9% kwartał do kwartału, a w Gdańsku o 2%.

W praktyce oznacza to, że sprzedający mieszkania z drugiej ręki weszli w 2026 rok z relatywnie silną pozycją cenową. Jeśli w kolejnych miesiącach poprawi się dostępność kredytów hipotecznych, ceny mogą utrzymywać się na stabilnym poziomie lub nawet dalej rosnąć.

Rynek pełen mieszkań, ale oferta zaczyna topnieć

Styczeń przyniósł również spokojniejszy rytm sprzedaży. Na sześciu największych rynkach w Polsce mieszkania czekały na kupca średnio 113 dni.

Najdłużej trwało to w Krakowie i Wrocławiu – około 117 dni. Najszybciej mieszkania znajdowały nabywców w Poznaniu, gdzie średni czas sprzedaży wyniósł około 108 dni. To jednak typowy sezonowy spadek aktywności związany z początkiem roku. Wiosna tradycyjnie przynosi większy ruch na rynku, a czas ekspozycji ofert zwykle się wtedy skraca.

Choć jeszcze niedawno mówiono o rekordowej podaży mieszkań, widać pierwsze sygnały zmiany trendu. W ujęciu dwuletnim oferta wciąż jest bardzo wysoka – w porównaniu ze styczniem 2024 liczba ogłoszeń wzrosła m.in. o 47% w Warszawie, 35% w Krakowie i 19% w Gdańsku.

Jednak porównując styczeń 2026 ze styczniem 2025, liczba dostępnych ofert zaczyna spadać. We Wrocławiu zmniejszyła się o 13% rok do roku, w Poznaniu i Krakowie o niemal 9%, w Warszawie o 5%, a w Łodzi o 2%. Jedynym dużym rynkiem z niewielkim wzrostem liczby ogłoszeń był Gdańsk – około 2%.

Kupujący patrzą przede wszystkim na koszty

Preferencje kupujących również pokazują, że rynek staje się bardziej pragmatyczny. Z raportu Living 2040 wynika, że dla 45% osób najważniejszym czynnikiem przy wyborze mieszkania jest cena oraz koszty utrzymania.

Na kolejnych miejscach znalazły się bezpieczeństwo okolicy (42%) oraz cisza i spokój (39%). Prestiż lokalizacji ma znaczenie jedynie dla 11% badanych.

To wyraźny sygnał dla sprzedających: właściwa wycena mieszkania jest dziś kluczowa. Nawet przy dużej podaży dobrze wycenione nieruchomości wciąż znajdują nabywców, a rynek wtórny pokazuje, że potrafi skutecznie bronić poziomu cen.

Źródło: SonarHome

Nowy rok, nowe ceny. Rynek wtórny nie odpuszcza

Początek 2026 roku przyniósł sprzedającym mieszkań umiarkowany optymizm. Choć na rynku wciąż utrzymuje się duża podaż ofert, ceny – zwłaszcza na rynku wtórnym – nie wykazują wyraźnej presji spadkowej. Wręcz przeciwnie: w wielu miastach widać delikatne wzrosty, a sprzedający coraz śmielej ustalają stawki ofertowe.

Lekkie podwyżki na starcie roku

Styczeń przyniósł niewielkie, ale zauważalne wzrosty cen ofertowych mieszkań. W porównaniu z grudniem podwyżki wyniosły od około 1% w Poznaniu i Łodzi do ponad 2% w Gdańsku.

W największych miastach Polski poziomy cen pozostają wysokie. W Warszawie mediana ponownie przekroczyła 15 tys. zł za metr kwadratowy. W Krakowie przekroczyła 14 tys. zł/m², a w Gdańsku – 13 tys. zł/m². Wciąż widoczna jest także różnica pomiędzy Wrocławiem a Poznaniem – około 1 tys. zł na metrze kwadratowym. W pierwszym z tych miast mediana wynosi około 11,4 tys. zł/m², podczas gdy w Poznaniu około 10,3 tys. zł/m².